Семейная ипотека: льготная ставка действует 15 лет, а дальше — по ключевой

С 1 октября кредиты по «Семейной ипотеке» по-прежнему можно взять на длительный срок. Изменилось другое: государство компенсирует банку разницу между льготной и рыночной ставкой только первые 15 лет. Дальше заёмщик платит по условиям, которые банк закладывает в договор.

Для человека это означает, что льготный период перестал совпадать со сроком кредита. Если вы берёте семейную ипотеку на 25 лет, последние 10 лет будут идти уже без субсидии. Сколько именно вы заплатите в этот период, зависит от ставки в графике и от ключевой ставки на тот момент.

Как устроена субсидия и где проходит граница

Механика семейной программы с самого начала была построена на компенсации: банк выдаёт кредит по ставке ниже рыночной, а разницу ему возмещает государство. Пока субсидия действовала весь срок кредита, заёмщик видел одну и ту же ставку в графике платежей. Теперь горизонт компенсации — 15 лет, и это меняет расчёт.

Чтобы банки не закладывали в этот период произвольные значения, регулятор задал потолок. Ставка после окончания субсидирования может быть выше исходной не более чем на 4 процентных пункта. Одновременно она не может превысить ключевую ставку на тот момент плюс 3 процентных пункта. Для кредитов на строительство индивидуальных жилых домов действует более мягкий ориентир — ключевая ставка плюс 3,5 процентных пункта.

Итоговое значение — меньшее из двух. Если по договору ставка была 6%, то после 15 лет она не поднимется выше 10%. Но если ключевая ставка к тому моменту окажется, скажем, на уровне 12%, то потолок по второму условию составит 15%, и банк сможет ориентироваться именно на него. Какой из двух ограничителей сработает, заранее неизвестно.

Похожий механизм уже появлялся в отдельных предложениях банков. По теме мы разбирали, как Сбер предлагал льготную ставку до 30 лет при сроке больше 15 лет — там банк брал на себя часть риска, который теперь перекладывается на заёмщика.

Что заёмщик увидит в графике платежей

Банки обязаны строить график платежей так, будто после 15 лет ставка вырастет на 4 процентных пункта. Это не значит, что она обязательно вырастет именно на столько — в договоре может быть прописано меньшее значение. Но по умолчанию расчёт идёт с этой надбавкой.

Тот же подход применяется к расчёту долговой нагрузки и полной стоимости кредита. При оценке ПДН банк должен считать, что заёмщик платит по ставке плюс 4 п.п., а не по текущей льготной. Для человека это оборачивается более строгой проверкой: доход, которого хватало на платёж по 6%, может не пройти по платежу с надбавкой.

Банкам также рекомендовано предупреждать клиентов, что размер платежа после 15 лет зависит от ключевой ставки. Это не формальность: при ставке 6% и сроке 25 лет платёж на первые 15 лет и на оставшиеся 10 лет будет отличаться заметно. Чем выше ключевая ставка к моменту окончания субсидии, тем больше окажется платёж.

Кого касается и на что смотреть в договоре

Ограничение действует для кредитов, оформленных с 1 октября. Те, кто взял семейную ипотеку раньше, сохраняют условия своего договора — для них ничего не меняется. Новая механика касается заёмщиков, которые только выходят на сделку или планируют это сделать.

На что обратить внимание при подписании:

• Какая ставка указана в договоре на период после 15 лет — не «до 4 п.п.», а конкретное значение или формула.
• Есть ли в договоре оговорка, что надбавка меньше 4 п.п. — некоторые банки могут прописать более мягкие условия.
• Как банк рассчитал платёж в графике: по ставке с надбавкой или по текущей льготной.
• Какой срок кредита вы выбираете. При 20 годах вне субсидии остаются 5 лет, при 30 — уже 15.

Цель нововведения регулятор объясняет так: ограничить риски и банков, и заёмщиков, сохранив при этом саму возможность брать семейную ипотеку на срок больше 15 лет. Причин для именно такого порога в сообщении не приводится.

Практический вывод простой: семейная ипотека остаётся доступной, но перестаёт быть «ставкой навсегда». Если вы рассчитываете держать кредит дольше 15 лет, стоит заранее прикинуть, потянете ли платёж с надбавкой. Для этого полезно понимать, как рост просрочки на 73% за год отразился на заёмщиках — запас прочности по платежу здесь важнее, чем кажется.