ВТБ начал выдавать ипотеку на комнаты и доли: условия, ставка, ограничения

С 12 октября ВТБ начал выдавать займы на приобретение комнат и частей в праве общей собственности на жильё. Ставка — от 18% годовых, размер кредита — от 500 тыс. до 50 млн ₽. Прежде банки неохотно финансировали подобные объекты: доля — это не отдельная квартира, а часть права на неё, и залоговая история здесь запутаннее. Теперь у покупателей появился банковский маршрут, но с ограничениями, которые стоит понимать заранее.

Чем отличаются программы «Комната» и «Доля»

ВТБ разделил продукт на два направления, и условия в них разнятся.

Программа «Комната» рассчитана на объект с отдельным кадастровым номером. Один кредит выдаётся на одну комнату, для сделки потребуется технический паспорт. Материнский капитал использовать можно. Онлайн-сделку провести нельзя — оформление идёт в отделении. Новые регионы по этой программе не кредитуют.

Программа «Доля» устроена иначе. Банк берёт в залог весь объект целиком, а не только покупаемую часть. Выкупить доли у других собственников можно лишь до целого объекта — то есть собрать всю квартиру, таунхаус или дом в одни руки. Договор купли-продажи обязательно заверяет нотариус. Созаёмщикам после сделки разрешено оформить не более 1/2 доли. Материнский капитал здесь не применяется, зато онлайн-сделки возможны.

В обоих случаях обязателен отчёт об оценке, а кредит выдают только после регистрации права в Росреестре. Если объект уже находится в залоге у банка, получить заёмные средства нельзя — сначала придётся снять обременение.

Кого коснётся и в чём подводные камни

Новые программы адресованы тем, кто покупает комнату или долю за свои плюс заёмные деньги. Раньше таким заёмщикам приходилось либо искать продавца, готового на рассрочку, либо брать потребительский кредит — обычно дороже и на меньший срок.

Ограничения касаются и продавцов, и покупателей. Для доли залог на весь объект означает, что банк будет оценивать и контролировать не только покупаемую часть, но и остальные метры. Если в квартире есть другие собственники, их доли тоже попадают в поле зрения банка. Для комнаты с отдельным кадастровым номером залоговая история проще, но онлайн-сделки недоступны, а новые регионы из программы выпадают.

Отдельный момент — материнский капитал. По программе «Комната» его использовать можно, по программе «Доля» — нет. Для семей, которые планируют закрыть часть кредита господдержкой, это различие может стать решающим. О том, как сейчас работает господдержка, мы разбирали в материале о субсидировании ставки по семейной ипотеке.

Как оформить ипотеку на комнату или долю: пошаговый порядок действий

Порядок действий выглядит так:

• определитесь с программой — от неё зависят залог, нотариат и возможность использовать маткапитал;
• закажите отчёт об оценке: без него банк кредит не одобрит;
• если покупаете долю, готовьте нотариальный договор купли-продажи;
• проверьте, не в залоге ли объект: с обременением кредит не выдадут;
• после сделки зарегистрируйте право в Росреестре — только тогда банк перечислит деньги.

Ставка от 18% — рыночная, без льгот. Для сравнения: в начале октября Дом РФ повысил ставки по рыночной ипотеке на 0,5 п.п. — об этом мы писали здесь. Для комнат и долей альтернатив почти нет: потребительский кредит обычно дороже, а продавцы таких объектов редко соглашаются на рассрочку.

Причины запуска программ ВТБ не раскрывает. Можно предположить, что банк реагирует на спрос: комнаты и доли — самый доступный по цене сегмент жилья, и часть покупателей раньше не могла воспользоваться ипотекой. Но это лишь предположение, официальных объяснений банк не давал.