Неустойки за недоделки в новостройках: почему застройщикам не разрешили не платить

Власти Подмосковья предложили освободить застройщиков от неустоек за строительные дефекты до подписания акта приёмки. Центробанк и правительство идею не поддержали: по их мнению, она ухудшила бы положение покупателей жилья. Инициатива должна была защитить компании от недобросовестных дольщиков, но обсуждение свелось к поиску компромисса между защитой потребителей и устойчивостью строительного бизнеса.

Что именно предлагали изменить

Сейчас приёмка квартиры в новостройке устроена так. Покупатель осматривает объект, фиксирует недостатки и требует их устранить. Акт он подписывает только после того, как дефекты исправлены. Если застройщик затягивает ремонт, дольщик вправе взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры. После подписания акта на такую компенсацию рассчитывать уже не получится — остаётся только гарантийный ремонт.

Подмосковные власти хотели перевернуть эту логику: освободить девелоперов от выплат, пока акт не подписан. По замыслу, это защитило бы стройкомпании от ситуаций, когда покупатели намеренно затягивают приёмку из-за мелких огрехов и через суд добиваются крупных сумм. Однако в кабинете министров сочли, что поправки противоречат Гражданскому кодексу и ущемляют права потребителей. ЦБ занял ту же позицию, отметив, что в случае принятия инициативы дольщики окажутся в менее выгодном положении, чем сейчас.

Для читателя, который ждёт ключи от новой квартиры, это означает: правила игры остаются прежними. Механизм неустойки продолжает работать, и его можно использовать, если застройщик нарушил сроки или не устранил дефекты вовремя. Подробнее о том, как банки и девелоперы ищут способы поддержать строительный сектор, мы разбирали в материале о санации «Самолета».

Почему застройщики настаивают на послаблениях

Строительные компании жалуются на рост финансовой нагрузки из-за судебных споров с дольщиками. По их словам, некоторые покупатели специально затягивают приёмку, находя незначительные дефекты, и обращаются в суд. В результате девелопер несёт дополнительные расходы: судебные издержки, штрафы и саму неустойку. Партнёр a.t.Legal Андрей Торяников отмечает, что чрезмерные выплаты дольщикам способны подорвать не только текущий проект, но и другие стройки компании.

При этом за последние годы позиции застройщиков в таких спорах уже усилились. Судебные штрафы для них сократили в десятки раз, а компенсации ограничили 3% от цены договора. Это означает, что даже при серьёзных нарушениях сроков максимальная сумма неустойки теперь привязана к стоимости квартиры. Например, при цене договора 10 млн рублей потолок компенсации составит 300 тыс. рублей. Для покупателя это существенно меньше, чем можно было получить раньше, когда штрафы исчислялись от полной суммы и могли достигать половины цены объекта.

Тем не менее девелоперы считают, что и эти ограничения не решают проблему полностью. В условиях падения объёмов строительства — в октябре 2026 года на рынок вывели 3 млн м² жилья, что на 32% меньше, чем годом ранее, — дополнительная финансовая нагрузка может оказаться критичной. Однако регуляторы не спешат менять баланс в пользу компаний.

Что отказ означает для покупателей квартир

Для дольщиков решение ЦБ и правительства — сигнал: защита их прав остаётся приоритетом. Если вы обнаружите недостатки при осмотре квартиры, вы вправе требовать их устранения до подписания акта. В случае задержки передачи объекта можно рассчитывать на неустойку, но помните об ограничении в 3% от цены договора. Это важно учитывать при планировании расходов и возможных судебных издержек.

Специалисты советуют не пренебрегать профессиональной приёмкой. Услуги экспертов с оборудованием помогают зафиксировать скрытые дефекты, которые сложно заметить без инструментов. Такой подход снижает риск подписать акт с недоделками и потерять право на компенсацию. В то же время застройщики могут воспринимать такие проверки как способ давления, но закон на стороне покупателя.

Если вы планируете покупку жилья в новостройке, стоит заранее изучить свои права и обязанности застройщика. Например, о налоговых послаблениях при продаже жилья для семей с детьми мы рассказывали в другом материале — об отмене НДФЛ при продаже жилья под строительство дома. Это поможет комплексно оценить финансовые последствия сделки.

Поиск компромисса продолжается

Отказ от подмосковной инициативы не означает, что тема закрыта. Обсуждение новых послаблений для застройщиков упирается в поиск баланса между защитой покупателей и финансовой устойчивостью строительных компаний. Регуляторы пока не предлагают альтернативных механизмов, но и не исключают, что к вопросу вернутся в будущем. Пока же дольщикам стоит полагаться на действующие нормы: фиксировать недостатки, требовать их устранения и не подписывать акт до устранения дефектов. Это единственный способ сохранить право на неустойку и качественное жильё.