Сбербанк: продажи жилья упадут на 10–15%, но цены продолжат расти

Сбербанк ждёт, что продажи жилья у застройщиков по итогам 2026 года упадут на 10–15%. В 2027-м восстановления тоже не будет. Цены при этом продолжат умеренно расти — из-за инфляции и роста доходов населения. Для покупателя это значит: общего снижения прайса не будет, а выбор в новостройках может сократиться.

Прогноз привёл зампред Сбербанка Анатолий Попов в интервью РИА Недвижимость. По его словам, рынок жилья и стройка проходят через те же процессы, что и вся экономика, которая сейчас на стадии охлаждения активности. Падение продаж должно сбалансировать рынок и не дать ему перенасытиться.

Средняя квартира площадью 50 кв. м сейчас стоит примерно пять годовых доходов семьи после налогов. По оценке банка, соотношение цены жилья и доходов близко к уровню 2019 года.

Что с семейной ипотекой

В новостройках почти не осталось объектов, которые можно купить по семейной ипотеке с минимальным первоначальным взносом, не превышая лимиты. Программа формально работает, но подходящих квартир на рынке мало.

После изменения условий семейной ипотеки банк ждёт дальнейшего сокращения выдач по льготной программе — примерно на 18%.

Почему продажи падают, а цены растут

Обычно эти процессы не идут рука об руку. Но на жилищном рынке так бывает. Застройщики не могут быстро снизить цены: стройка зависит от стоимости материалов и рабочей силы, а они растут вместе с инфляцией. Скидки и рассрочки девелоперы дают точечно, чтобы не обрушить рынок. В итоге средняя цена растёт, даже если число сделок падает.

Второй фактор — доходы. Если зарплаты растут, семья может позволить себе более дорогое жильё. Банк считает, что этот процесс продолжится. Но рост доходов неравномерен: у одних он догоняет инфляцию, у других нет. Поэтому падение продаж может быть заметнее в сегменте недорогого жилья.

Третий момент — ипотека. Рыночные программы занимают всё большую долю выдач. Мы разбирали, как рыночная ипотека превысила половину выдач впервые за два года. Покупатели всё чаще берут кредит по ставкам, близким к рыночным. Высокая ставка ограничивает спрос и давит на продажи.

Почему снижения цен не будет, а выбор в новостройках сократится

Если прогноз сбудется, покупатели столкнутся с двумя разнонаправленными тенденциями. Продажи падают — значит, у застройщиков может появиться больше стимулов предлагать скидки, акции или более гибкие условия. Но банк ждёт роста цен, поэтому рассчитывать на общее снижение прайса не стоит.

Планирующим покупку важно учитывать доступность льготных программ. Семейная ипотека с минимальным взносом привязана к лимитам: если квартира дороже определённой суммы, льготные условия не применяются. Сейчас таких объектов в новостройках почти не осталось. Это ограничивает возможности семей с детьми.

Ещё один аспект — соотношение цены жилья и доходов. Пять годовых доходов — оценка банка для средней квартиры. В 2019 году показатель был примерно таким же. Но тогда ипотека была дешевле, а цены ниже. Сейчас ставки выше, поэтому нагрузка на бюджет при покупке в кредит может быть больше, даже если квартира стоит столько же относительно зарплаты.

Стоит помнить и о рисках на стороне застройщиков. Мы рассказывали, что банки обсуждают механизм спасения девелопера «Самолет». Проблемы у отдельных компаний могут повлиять на сроки сдачи домов и на предложение на рынке. Покупателю важно проверять надёжность застройщика и условия договора.

Итог: рынок, на котором квартиры дорожают медленно, а сделок становится меньше. Для покупателя это время внимательно смотреть на условия льготных программ и на скидки от конкретных застройщиков, не ожидая общего падения цен.