Семьи с детьми освободят от НДФЛ при продаже жилья ради новой квартиры или дома

Госдума в первом чтении одобрила законопроект № 617-9, который меняет правила налогообложения при продаже недвижимости. Семьи, где растут двое или больше детей, смогут продать старое жильё раньше минимального срока владения и не платить НДФЛ, если вырученные деньги пойдут на покупку готовой квартиры или строительство собственного дома. Сейчас при продаже недвижимости, которая была в собственности меньше трёх или пяти лет, приходится отдавать государству 13% с дохода. Новые правила заработают с 1 января 2027 года — при условии, что закон примут полностью.

Кого касается освобождение от налога

Поправки в статью 217.1 Налогового кодекса касаются семей, в которых двое или больше детей. Раньше, чтобы избежать НДФЛ, нужно было владеть объектом минимум три года (если это единственное жильё) или пять лет в остальных случаях. Теперь этот срок можно не выдерживать, но при одном условии: деньги от продажи должны быть направлены на улучшение жилищных условий — покупку готовой квартиры или строительство дома по договору подряда или собственными силами (ИЖС).

Механика простая. Семья продаёт, например, старую квартиру за 4 млн рублей, которая была в собственности два года. По действующим правилам она должна заплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами на покупку (или с суммы за вычетом налогового вычета). Если же деньги пойдут на строительство дома, налог платить не нужно вовсе. Это освобождение, а не отсрочка — возвращать ничего не придётся.

Важно, что льгота не привязана к типу старого жилья: продавать можно квартиру, дом или долю. Главное — соблюсти целевое использование средств. Как именно налоговая будет проверять, что деньги потрачены на строительство, в законопроекте пока не детализировано. Вероятно, потребуются документы, подтверждающие расходы: договор с подрядчиком, чеки на материалы или разрешение на строительство. Без них право на освобождение придётся доказывать.

Расторжение сделки из-за отказа в субсидии не сжигает срок владения

Второе новшество касается ситуаций, когда сделку купли-продажи расторгли из-за того, что покупателю не одобрили бюджетные выплаты — субсидию или жилищный сертификат. Сейчас в таком случае продавец теряет непрерывность владения: если сделка сорвалась, срок собственности может обнулиться, и при последующей продаже придётся платить налог. Законопроект добавляет в статью 217.1 норму о том, что период владения в такой ситуации не прерывается и суммируется.

Поясним на примере. Человек продал квартиру, покупатель должен был получить субсидию, но ему отказали, и сделку расторгли. Если после этого продавец снова выставит объект на продажу, срок владения будет считаться непрерывным с момента первой регистрации права. Это избавит от неожиданного налога и сделает рынок чуть устойчивее к сбоям в бюджетных программах.

Что ещё меняется в НДФЛ и льготах

Помимо жилищного блока, законопроект затрагивает налоговые льготы для родителей участников СВО. Они получат федеральные послабления по трём налогам — транспортному, земельному и на имущество. Факт иждивения при этом не важен — льгота положена независимо от того, жил ли участник СВО с родителями или вёл отдельное хозяйство. Применяться льготы будут задним числом — начиная с налогового периода 2022 года. Это значит, что за прошедшие годы можно будет пересчитать налоги и вернуть переплату.

Налоговая обязана уведомить гражданина о положенной льготе в течение 60 дней после получения сведений от ведомств — через личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги. Если уведомление не пришло, стоит проверить свой кабинет самостоятельно, чтобы не пропустить срок.

Ещё одно изменение — отмена двухступенчатой шкалы НДФЛ (13% и 15%) для инвестиционных и пассивных доходов. Вместо неё вводится пятиступенчатая шкала: до 2,4 млн рублей в год — 13%, от 2,4 до 5 млн — 15%, от 5 до 20 млн — 18%, от 20 до 50 млн — 20%, свыше 50 млн — 22%. Зарплата, доходы от продажи имущества (за вычетом расходов и вычетов) и проценты по вкладам (сверх лимита) будут складываться, и от общей суммы зависит ставка. Для участников СВО сохранится прежняя шкала 13/15%.

Новые правила вступят в силу с 1 января 2027 года, если закон примут в трёх чтениях и подпишут. Пока это только первый шаг.

Как продать жильё без НДФЛ при покупке квартиры или строительстве дома

Если вы воспитываете двоих или больше детей и думаете продать жильё раньше минимального срока, имеет смысл дождаться вступления закона в силу — но только при условии, что деньги действительно пойдут на строительство дома или покупку готовой квартиры. Сейчас же при продаже придётся заплатить налог, если не подходит срок владения. Проверить, не попадаете ли вы под исключения, поможет наша статья о согласии бывшего супруга на сделку — это частая причина расторжения договоров.

Тем, кто уже столкнулся с расторжением сделки из-за отказа в субсидии, стоит сохранять все документы: договор, переписку с банком и ведомством. После принятия закона можно будет подтвердить непрерывность владения и избежать налога. А родителям участников СВО уже сейчас можно проверить в личном кабинете ФНС, не положена ли им льгота за 2022–2024 годы — если уведомление не пришло, подайте заявление.

Отдельно стоит помнить: законопроект прошёл только первое чтение, поэтому его положения могут измениться. Мы будем следить за движением документа.