Сбер отказался от залога участков в зонах затопления: последствия для ипотеки

Сбербанк изменил условия приёма земельных участков в залог под строительство жилого дома. Теперь такие участки не принимаются, если они расположены в зонах затопления или подтопления. Причиной стали поправки в Водный кодекс РФ, которые начали действовать с 4 августа 2026 года. В этих зонах теперь возводить любые объекты недвижимости, кроме дамб и аналогичных сооружений, нельзя. Для покупателей это означает: участок в зоне риска не подойдёт для индивидуального жилищного строительства, и банк не выдаст под него ипотеку.

Что изменилось в правилах для зон затопления

Федеральный закон № 301-ФЗ от 04.08.2026 внёс корректировки в статью 67.1 Водного кодекса. В зонах подтопления и затопления теперь запрещено строительство любых объектов, за исключением гидротехнических сооружений, например дамб. Кроме того, под запрет попадает освоение территории: даже подготовительные работы, если они предполагают последующее капитальное строительство.

При этом сами участки в таких зонах не изъяты из оборота и могут иметь виды разрешённого использования: ИЖС, ЛПХ, садоводство. Но с ограничениями — строить на них капитальные объекты нельзя. Формально продать такой участок можно, но покупатель не сможет возвести дом, а банк не даст ипотеку под залог этой земли.

Для уже построенных объектов и для строительства, начатого до вступления закона в силу, действуют отдельные правила. Универсального решения нет — каждая ситуация требует индивидуальной оценки.

Как проверить участок перед покупкой

Перед покупкой земельного участка стоит убедиться, что он не находится в зоне затопления или подтопления. Для этого можно запросить сведения из ЕГРН, изучить градостроительную документацию и карты зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Это поможет избежать ситуации, когда участок уже куплен, а строить на нём нельзя.

Сбер — первый крупный банк, который официально объявил о новых требованиях к залоговым участкам. Ожидается, что другие банки также ужесточат требования, поскольку изменения в законодательстве касаются всех. Если вы планируете ипотеку на строительство дома, уточните в банке, проверяет ли он участок на попадание в зоны затопления. Для уже построенных объектов и строительства, начатого ранее, действуют отдельные правила, каждая ситуация требует индивидуальной оценки.

Если вы уже оформили ипотеку или только планируете, полезно знать, как банки оценивают риски. Мы разбирали, как банки сокращают скидки по ипотеке — это тоже влияет на условия кредитования.