Развод и недвижимость: когда нужно согласие бывшего супруга на сделку

За девять месяцев 2026 года нотариусы удостоверили без малого 20 тысяч соглашений, которыми делится нажитое в браке имущество. Интерес к таким документам растёт, а в ряде регионов — особенно резко. Чаще всего их оформляли в Москве, Санкт-Петербурге, Подмосковье, Краснодарском крае и Свердловской области. В первую десятку попали также Ростовская и Челябинская области, Красноярский край, Башкортостан и Татарстан.

За этими цифрами — простая мысль: люди всё чаще фиксируют, кому что принадлежит после развода. Для рынка жилья это важно. Если режим собственности не оформлен документально, покупатель рискует столкнуться с оспариванием сделки. Разбираем, как устроена эта механика.

Как устроена совместная собственность после развода

Имущество, купленное в браке, по умолчанию считается общим. Развод сам по себе этот режим не отменяет: доли супругов не определяются автоматически, и право собственности не переписывается. Чтобы изменить картину, нужен документ — брачный договор с другим режимом, нотариальное соглашение о разделе или судебное решение о разделе.

Пока такого документа нет, второй супруг сохраняет интерес к недвижимости. Даже если он давно не живёт в квартире и не платит по ипотеке. Для покупателя это означает одно: у сделки есть потенциальная оспаривающая сторона.

Трёхлетний срок не отменяет права на долю

Распространённое заблуждение: через три года после развода бывший супруг теряет право на совместно нажитое. Отсюда привычка не запрашивать его согласие при продаже. Это ошибка.

Трёхлетний срок — это исковая давность, и отсчитывают её не от даты развода. Согласно п. 7 ст. 38 СК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ и п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15, течение начинается с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Если обстоятельства позволяли выяснить ситуацию, но он не предпринял действий, срок считают с той же точки.

Что считается нарушением права? Например, отказ одного супруга подписать соглашение о разделе, хотя второй предлагал это сделать. Или ситуация, когда бывшего супруга не пускают в квартиру, в том числе сменив замки. Или продажа, дарение, залог жилья без его согласия. Наконец, сокрытие общего имущества или доходов от его продажи.

До тех пор, пока не появился документ, меняющий режим собственности, риск оспаривания никуда не уходит. Причём неограниченно долго — до того момента, когда вторая сторона узнает о нарушении.

Как покупателю защитить сделку

Самый простой способ — запросить у продавца согласие бывшего супруга на продажу, заверенное нотариально. Это актуально, если недвижимость приобреталась в браке. Такое согласие подтверждает: вторая сторона знает о сделке и не имеет возражений.

Вместо согласия можно представить документ, который меняет режим совместной собственности:

• брачный договор с иным режимом собственности;
• нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества;
• судебное решение о разделе имущества супругов.

Любой из этих документов снимает вопрос о согласии: собственность уже определена, и бывший супруг не сможет претендовать на долю в конкретной квартире. Если продавец говорит, что «всё давно решено», но показать нечего, — это повод насторожиться.

Отдельно стоит помнить: нотариальное оформление сделок с недвижимостью расширяется. По теме мы разбирали, как ипотеку между физлицами обяжут заверять у нотариуса. Требования к документам становятся строже, и согласие бывшего супруга — часть этой логики.

Если согласие не дают: раздел через суд или соглашение

Бывает, что второй супруг отказывается подписывать согласие. Тогда раздел имущества проходит через суд либо через нотариальное соглашение — но уже с участием обеих сторон. Именно такие соглашения и оформляли без малого 20 тысяч раз за девять месяцев 2026 года.

Для покупателя это сигнал: сделка возможна, но потребует времени. Пока суд не определит доли или стороны не подпишут документ, риск оспаривания сохраняется. Впрочем, рост числа соглашений говорит о том, что люди всё чаще решают вопрос заранее — и это снижает число спорных сделок на рынке.

Если вы планируете покупку, проверьте, как оформлена собственность. По теме мы разбирали, как долг за капремонт предложили оставлять прежнему владельцу жилья: это ещё один пункт, который стоит проверить перед сделкой.

Решение о покупке всегда за вами. Но если продавец не может показать документ о разделе или согласие бывшего супруга, стоит взвесить риски: оспаривание сделки — это не только суд, но и потерянное время.