Обмен недвижимости обложат налогом с разницы кадастровой стоимости

Госдума в первом чтении одобрила законопроект, который меняет правила налогообложения при обмене недвижимости. Доход будут считать по кадастровой стоимости объектов. Для собственников это означает: при неравноценном обмене придётся заплатить налог с разницы.

Как посчитают доход при обмене

Документ уточняет порядок расчёта НДФЛ для сделок, не связанных с предпринимательством. Налогооблагаемой базой станет разница между кадастровыми стоимостями обмениваемых объектов. Если по договору предусмотрена денежная доплата из-за неравноценности, она тоже войдёт в расчёт.

«Налогооблагаемым доходом будет считаться разница между кадастровыми стоимостями обмениваемых объектов с учетом денежной компенсации из-за разницы в цене, если она предусмотрена договором», — сообщил статс-секретарь — заместитель Министра финансов Алексей Сазанов, представляя законопроект на пленарном заседании.

Налог возникнет только тогда, когда стоимость получаемого жилья превышает стоимость отдаваемого. Если доплата идёт в вашу пользу, дохода не возникает.

Кого затронет новый порядок

Изменения касаются физических лиц, которые обменивают недвижимость без статуса индивидуального предпринимателя. Речь идёт о договорах мены квартир, домов, земельных участков. Те, кто продаёт и покупает объекты по отдельным договорам, под новый механизм не попадают — там действуют привычные правила: доход от продажи минус расходы на приобретение.

Законопроект направлен на исполнение постановления Конституционного суда. Ранее КС указал на неопределённость в налогообложении мены, и теперь законодатели устраняют пробел.

Когда налог платить не придётся

Есть несколько ситуаций, когда налог при обмене не возникнет:

• Стоимость полученного объекта равна или меньше стоимости переданного.
• Денежная доплата по договору идёт в вашу пользу, а не в пользу второй стороны.
• Собственник владел обмениваемым объектом минимальный предельный срок — тогда действует освобождение от НДФЛ.
• Сделка не подпадает под предпринимательскую деятельность, и налоговая база отсутствует.

Кроме того, при расчёте можно будет использовать имущественные налоговые вычеты, если они не исчерпаны. Это снизит сумму к уплате.

Что изменится ко второму чтению

Законопроект принят только в первом чтении. Его положения будут доработаны ко второму чтению. Это значит, что текущая редакция может скорректироваться.

Пока документ не вступил в силу, сделки проходят по старым правилам. Если вы планируете обмен недвижимости в ближайшее время, стоит следить за обновлениями.

Кадастровая стоимость объектов станет ключевой для расчёта. Если разница существенная, а срок владения меньше минимального, налог может составить сотни тысяч рублей. В каждом случае лучше проконсультироваться с налоговым специалистом.