Рассрочка на новостройки: новые правила от Минстроя и риски для покупателей

Минстрой разработал законопроект, который впервые на законодательном уровне регулирует рассрочку на новостройки. Сейчас этот инструмент работает без четких правил: договоренности между покупателем и застройщиком не всегда защищены, а долговую нагрузку будущего собственника банки не видят. Новые нормы должны сделать рассрочку прозрачнее и безопаснее для всех сторон.

По замыслу ведомства, сведения о долге по рассрочке будут передаваться в бюро кредитных историй (БКИ). Банки, оценивая платежеспособность клиента, смогут учитывать эти обязательства. Кроме того, на квартиру автоматически возникнет залог в пользу застройщика — это защитит его от невыплат, но ограничит собственника в распоряжении жильем до полного расчета.

Что предлагает Минстрой

Законопроект предполагает разделение платежей по договору долевого участия (ДДУ). Часть цены, которую покупатель вносит до сдачи дома, будет размещаться на эскроу-счете и перечисляться застройщику после ввода объекта в эксплуатацию. Оставшуюся сумму — ту, что оформлена как рассрочка, — покупатель отдает застройщику напрямую уже после сдачи дома.

Автоматический залог на квартиру станет гарантией для застройщика: если покупатель перестанет платить, компания сможет обратить взыскание на жилье. Но для собственника это означает, что продать или подарить квартиру до полной выплаты рассрочки не получится без согласия застройщика. Как именно регистрировать и снимать залог, пока не прописано — это предстоит уточнить.

Чего ждет НОСТРОЙ

Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ) в целом поддерживает инициативу. Президент организации Антон Глушков отмечает: «В целом инициатива ведомства заслуживает положительной оценки — рынок уже создал такой инструмент, но его правовой статус действительно нуждается в более четком закреплении».

Но есть и принципиальные замечания. Главное — правила для рассрочки после сдачи дома. «Здесь нужен не частичный вывод средств с эскроу, а отдельный порядок для постэксплуатационной рассрочки», — поясняет Глушков. НОСТРОЙ настаивает на том, чтобы в законе было детально прописано, какая сумма должна оставаться на эскроу к моменту ввода дома, как банк и застройщик будут учитывать недоплаченную часть и какие данные передавать в банки и БКИ.

Отдельный вопрос — SPV-компании, которые часто создаются под конкретный проект. Если залог действует до полной выплаты рассрочки, такую компанию придется содержать и после завершения стройки. НОСТРОЙ предлагает разрешить переуступку обязательств и прав залогодержателя от SPV к материнской компании, чтобы избежать лишних издержек.

Как новые правила отразятся на покупателях

Для граждан законопроект повышает прозрачность сделок. «Четкие правила и учет интересов как граждан, так и застройщиков позволят сохранить доступные способы покупки жилья», — говорит Глушков. Сейчас рассрочка — один из немногих способов купить квартиру без ипотеки, особенно когда ставки по кредитам высоки. Если правила станут четкими, этот инструмент останется на рынке.

Но есть и оборотная сторона. Автоматический залог ограничит права собственника: до полной выплаты рассрочки квартиру нельзя будет продать без согласия застройщика. Кроме того, передача данных в БКИ означает, что просрочка по рассрочке испортит кредитную историю — это стоит учитывать тем, кто планирует в будущем брать кредиты. Подробнее о том, как сейчас устроен рынок жилья, можно прочитать в нашем материале о доле новых квартир на вторичном рынке.

Пока законопроект не принят, рассрочка продолжит работать по старым правилам. Но если нормы вступят в силу, покупателям стоит внимательно читать договор: в нем появятся условия о залоге и порядке расчетов. Банки, в свою очередь, получат больше информации о долговой нагрузке заемщиков — это может повлиять на решения по ипотеке. Следим за развитием событий.