Ипотека между физлицами: зачем нужен нотариус и кого это касается

Договоры ипотеки между физическими лицами придётся оформлять у нотариуса. Законопроект № 1194943-8 прошёл первое чтение. Его внёс Минфин в рамках плана по обелению экономики. Цель — защитить заёмщика, который берёт деньги под залог жилья у частного лица, а не у банка.

Сейчас такой заёмщик может оказаться в менее выгодном положении, чем при кредите в банке. В банковской сделке действуют гарантии защиты прав. В сделке с частным кредитором их меньше. Нотариус, по замыслу авторов, поможет сторонам лучше понять последствия и риски.

Что меняет новая часть 16 статьи 53

Поправки касаются статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В ней появится новая часть 16. Вот её текст: «Договор ипотеки между физическими лицами, в том числе между индивидуальными предпринимателями, предметом которого является жилое помещение или доля в праве общей собственности на жилое помещение, подлежит обязательному нотариальному удостоверению».

Проще говоря, если предмет ипотеки — жилое помещение или доля в нём, а стороны договора — физлица, включая ИП, без нотариуса сделку не зарегистрируют. Банков и других организаций-кредиторов это не касается: для них правила прежние.

Нотариус в такой сделке выполняет не только техническую работу. Он разъясняет сторонам смысл договора и предупреждает о рисках. Для заёмщика это дополнительный барьер от необдуманного шага. Для кредитора — подтверждение, что сделка оформлена юридически чисто.

Кого коснётся ограничение

Норма затронет частных инвесторов, которые финансируют покупку жилья под залог, и граждан, одалживающих деньги знакомым под закладную. Если вы планируете взять заём у физлица под залог квартиры или дома, договор придётся оформлять у нотариуса. То же правило действует, если предметом ипотеки выступает доля в праве общей собственности на жильё.

Исключение — кредиторы-организации. Ипотека в банке или у компании по-прежнему не требует нотариального удостоверения, если иное не установлено законом. Не попадают под новую часть 16 и займы без залога жилья: например, под залог автомобиля или оборудования.

Для рынка это означает рост издержек в частных ипотечных сделках. Нотариальный тариф складывается из фиксированной части и суммы, зависящей от стоимости предмета залога. Точные расценки в законопроекте не раскрываются. В любом случае расходы лягут на стороны сделки, и их стоит учесть до подписания.

По теме мы разбирали, когда оживёт рыночная ипотека. Но новая норма — про другой сегмент: не банковское кредитование, а частные займы под залог жилья.

Почему ввели нотариальное требование

Минфин объясняет инициативу обелением экономики. Частные займы под залог недвижимости часто остаются вне поля зрения регулятора. Стороны договариваются на условиях, которые заёмщик не всегда понимает. В банковской сделке есть обязательные требования к раскрытию информации, ограничения по неустойке и процедуре обращения взыскания. В частной — таких гарантий меньше.

Нотариус выступает независимым участником. Он проверяет дееспособность сторон, разъясняет последствия неисполнения обязательств. Если заёмщик не отдаёт долг, кредитор может обратить взыскание на предмет ипотеки. Нотариальное удостоверение делает эту процедуру более предсказуемой для обеих сторон.

Законопроект принят только в первом чтении. Ко второму чтению возможны поправки: уточнение перечня объектов, правил оплаты тарифа, переходных положений. Дата вступления в силу в фактуре не указана. Следить за движением документа можно по номеру 1194943-8 в базе Госдумы.

Что делать, если планируете частный заём

Если сделка с физлицом под залог жилья уже готовится, проверьте, не подпадает ли она под новые требования. Пока закон не вступил в силу, стороны могут успеть оформить договор по старым правилам. Но если регистрация затянется, может потребоваться нотариус.

Заранее уточните у нотариуса размер тарифа и перечень документов. Сторонам нужно подтвердить право собственности на предмет ипотеки, отсутствие обременений и дееспособность. Для доли в праве общей собственности потребуется согласие других участников, если оно необходимо по закону.

Если вы берёте деньги у частного кредитора, сравните условия с банковскими. В банке выше ставка, но есть гарантии и понятная процедура. В частной сделке ставка может быть ниже, зато риски выше. Нотариальное удостоверение часть рисков снимает, но не отменяет обязанности платить по долгам.

Тем, кто рассматривает банковскую ипотеку с господдержкой, полезно знать, почему заявки на семейную ипотеку упали до минимума. Это помогает трезво оценить свои шансы и не спешить с частным займом.