Недружественные лица в сделках с жильём: что изменил указ № 816

С 5 ноября 2026 года сделки с российской недвижимостью и ценными бумагами проходят по новым правилам. Указ Президента № 816 уточнил, кого считать «недружественным» физическим лицом. Теперь статус зависит не от одного паспорта, а от того, какие документы человек сможет представить. Для покупателя или продавца квартиры это значит: пакет бумаг придётся собирать заранее, иначе сделку не проведут.

Как теперь определяют статус покупателя

Раньше критерии были размытыми, и этим пользовались. Граждане недружественных стран обходили ограничения на сделки с российскими активами, включая недвижимость, через юридические лазейки. Новый указ эти лазейки закрывает: статус «недружественного» физлица определяют не по гражданству как таковому, а по отсутствию подтверждающих документов.

Недружественным считается тот, кто не представил один из документов:

• паспорт гражданина РФ;
• документ о гражданстве иностранного государства, которое не совершает недружественных действий в отношении России;
• вид на жительство в РФ;
• иной документ, подтверждающий право на постоянное проживание в такой стране.

То есть человек с паспортом недружественной страны может не попасть под ограничения, если у него есть вид на жительство в России или подтверждение постоянного проживания в государстве, которое не числится в недружественном списке. И наоборот: без бумаг он автоматически становится «недружественным» в глазах закона.

Что изменится для россиян при сделках с жильём

Россиянам при покупке или продаже недвижимости придётся предоставлять расширенный пакет документов, подтверждающих гражданство или право на постоянное проживание. Без него операцию не проведут — будет отказ. Это касается не только иностранцев, но и граждан РФ, которые по каким-то причинам не могут подтвердить свой статус.

Для продавцов из недружественных стран и для тех, кто не смог подтвердить статус, меняется схема расчётов. Деньги от продажи активов в России зачислят на специальные рублевые счета типа «С». Вывести средства с такого счёта без разрешения властей практически невозможно. Это не блокировка в чистом виде, но доступ к деньгам ограничен: распоряжаться ими по своему усмотрению не получится.

Тем, кто планирует сделку, стоит заранее проверить, какие документы потребует банк или Росреестр. Если в цепочке участвует иностранный гражданин, уточните его статус до подписания договора — иначе регистрация может зависнуть. По теме мы разбирали, как банки оценивают спрос на жильё и что будет с ценами.

Почему это важно для рынка недвижимости

Указ вступает в силу со дня официального опубликования — 5 ноября 2026 года. Новые правила применяют сразу. Для рынка это означает, что часть сделок с иностранным участием может замедлиться, пока стороны собирают бумаги. Особенно это касается продавцов, которые не могут быстро подтвердить право на постоянное проживание в России или в стране, не входящей в недружественный список.

Для ипотечных заёмщиков прямых изменений нет — указ касается статуса сторон и расчётов, а не условий кредитования. Но если вы покупаете квартиру у продавца, чей статус под вопросом, банк может запросить дополнительные документы по всей цепочке. Мы писали, как изменилась полная стоимость ипотеки за год — это полезно, если вы как раз выбираете программу.

Главное, что стоит запомнить: с 5 ноября 2026 года отсутствие документа о гражданстве или праве на проживание автоматически делает человека «недружественным» для целей сделки. Проверьте бумаги заранее — иначе деньги от продажи могут оказаться на счёте «С», откуда их не вывести без разрешения.