Застройщикам всё чаще отказывают в кредитах на землю: чем это грозит рынку жилья

В последние месяцы крупные банки всё чаще отказывают застройщикам в финансировании покупки земельных участков под жилищное строительство. Как передаёт РБК, ссылаясь на двух консультантов рынка жилой недвижимости и собеседника в крупной девелоперской компании, речь идёт именно о деньгах на землю — том этапе, с которого начинается почти любой проект.

Почему банки пересматривают заявки

Изменился сам подход к оценке сделки. Кредитные организации стали подробнее и дольше разбирать финансовую модель проекта, а не только смотреть на залог. Ключевым критерием для банка стал уровень обеспеченности кредита — то, какие поступления ожидаются в будущем и насколько они покрывают долг.

Если проект не проходит по этим критериям, у банка два варианта: предложить менее выгодные условия или отказать. Раньше на этапе покупки земли застройщики чаще получали одобрение, теперь планка выше.

Причин такого разворота источники не раскрывают. РБК не приводит объяснений от самих банков — известно лишь, что речь идёт о крупных игроках рынка кредитования девелоперов.

Кого коснётся ужесточение

В первую очередь — застройщиков, которые только выходят на площадку или расширяют портфель. Компаниям с готовыми проектами и устойчивым денежным потоком проще подтвердить обеспеченность кредита. Тем, у кого земля только в планах, а продажи ещё не начались, доказать банку возвратность долга сложнее.

Дальше эффект расходится по цепочке. Подходы банков к кредитованию застройщиков меняются, и это скажется на условиях ипотеки и на сокращении ипотечных программ, предполагает Бородулин. Кроме того, может ужесточиться оценка самих заёмщиков — покупателей жилья.

Лаура Кузнецова, управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ, полагает: если банки будут вести кредитную политику сдержанно, это способно обернуться общим дефицитом жилья. Александр Диваков, директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР, видит другое следствие — новых проектов станет меньше, а это скажется на ценах на недвижимость.

Оба прогноза — это оценки аналитиков, а не свершившийся факт. Насколько они сбудутся, зависит от того, как долго банки будут придерживаться нынешней политики.

Что уже произошло на рынке

Сигналы о напряжении в финансировании девелоперов появлялись и раньше. 17 сентября 2026 года котировки облигаций девелопера «Самолет» обвалились на 0,2–11,6% на фоне новостей о возможной передаче части бизнеса в управление «Сберу» в рамках реструктуризации долгов. Сильнее всего пострадал выпуск Самолет2P3 — его цена упала до ₽790 при рекордной доходности последней сделки в 41,65%.

Тогда речь шла о конкретной компании, сейчас — о более широкой практике. Отказ в кредите на землю не означает, что проект не состоится: застройщик может привлечь деньги иначе, найти партнёра или перенести сроки. Но каждый такой отказ сдвигает запуск площадки.

Как застройщику получить финансирование на землю

Универсального рецепта нет, но логика банка прозрачна: ему нужно видеть, чем будет обслуживаться долг. Значит, заявку стоит готовить с расчётом будущих поступлений, а не только с описанием участка. Чем понятнее финансовая модель, тем выше шанс на одобрение.

Если банк предлагает менее выгодные условия, имеет смысл сравнить их с альтернативами — другими кредиторами, партнёрским финансированием, продажей части проекта. Отказ одного банка не закрывает дорогу к остальным.

Часть девелоперов ищет обходные схемы на смежных рынках. Например, 17 сентября 2026 года Ozon запустил онлайн-платформу для арендодателей и застройщиков логистических объектов: партнёры могут предложить компании готовые помещения или построить новые объекты с нуля для последующей передачи в аренду маркетплейсу. Это не жильё, но показывает, куда может перетекать капитал застройщиков, если жилищные проекты не получают финансирования.

Для покупателя квартиры цепочка выглядит так: меньше одобренных проектов — меньше предложения на рынке — выше давление на цены. Сроки этого эффекта аналитики не называют.