Продажи новостроек в Москве рухнули на треть: кто виноват и что делать

В августе 2026 года в Москве и области было оформлено 340 тыс. кв. м договоров долевого участия (ДДУ). Это на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Такой результат стал худшим для третьего квартала: август обычно задает темп на осень. Если тенденция продолжится, рынок ожидает дальнейшее охлаждение.

Продажи сокращаются из-за уменьшения льготного спроса: в июле выдача льготной ипотеки упала на 41,3% по сравнению с предыдущим месяцем. Рыночная ипотека увеличилась на 8,1%, до 175,2 млрд руб., однако ставка остается высокой — 17,8%. Это означает, что многие покупатели либо оформляют кредиты по рыночным условиям, либо откладывают приобретение жилья.

Почему остывает спрос на новостройки

Главный фактор — дороговизна ипотеки. При ставке 17,8% ежемесячный платеж за квартиру в Москве становится непосильным для многих семей. Льготные программы, ранее поддерживавшие спрос, сокращаются. К примеру, Путин поддержал снижение ставки по льготной ипотеке на ИЖС для многодетных, но это относится лишь к индивидуальному жилищному строительству и не распространяется на квартиры в многоэтажках.

Застройщики испытывают давление. За квартал портфель проектного финансирования увеличился на 576 млрд руб., достигнув 10,85 трлн руб. — это плюс 16% за год. Покрытие долга средствами покупателей на эскроу уменьшилось с 68,1% до 65,2%. Год назад этот показатель был на 5,4 процентного пункта выше. Разница между стоимостью заключенных ДДУ (9,1 трлн руб.) и деньгами на эскроу (7,6 трлн руб.) равна 1,5 трлн руб. Эти средства девелоперам придется восполнять собственными ресурсами или новыми займами.

Что ждет рынок до конца года

Объем нераспроданных новостроек достиг 54,2 млн кв. м — это рекордный показатель. Если продажи продолжат снижаться, застройщикам придется либо уменьшать цены, либо приостанавливать запуск новых проектов. Доля проблемных кредитов в ипотечном портфеле пока не превышает 1%. Но при сохранении высоких ставок и падении доходов населения вероятность роста просрочки повышается.

Для покупателей ситуация неоднозначна. С одной стороны, увеличение нераспроданных остатков может привести к скидкам и акциям от застройщиков. С другой — высокая ипотечная ставка делает покупку даже со скидкой затратной. Перед оформлением кредита полезно сравнить условия в разных банках: Банк Санкт-Петербург повысил ставки по ипотеке на вторичке с 4 сентября, и другие банки могут последовать его примеру.

Рыночная ипотека в июле выросла на 8,1%, но это восстановление после низкой базы, а не разворот тенденции. Эксперты не прогнозируют снижения ключевой ставки до конца года, поэтому доступность ипотеки вряд ли улучшится. Если вы не готовы к переплате, возможно, разумнее подождать стабилизации рынка.