Долг за капремонт при продаже квартиры: почему оставили на новом владельце

Госдума отклонила законопроект, который запрещал бы переносить долг по взносам на капитальный ремонт на покупателя квартиры. Документ № 1192673-8 внесли депутаты фракции «Новые люди». Решение принято 27 октября 2026 года. Сейчас задолженность переходит к новому собственнику вместе с правом на помещение — так велит часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса. Если бы поправку приняли, покупатель не отвечал бы за долги продавца. Этого не случилось.

Почему инициативу не поддержали

Причина отклонения — риски, перечисленные в материалах к законопроекту. Среди них падение собираемости взносов, угроза срыва программ капитального ремонта и рост судебной нагрузки. Логика такая: если долг остаётся за прежним владельцем, взыскивать его придётся дольше и сложнее. Фонды капремонта могут недополучить деньги.

Профильный комитет Госдумы в отзыве указал на действующий принцип: «Законодатель сознательно установил, что взнос на капитальный ремонт следует судьбе помещения, а не личности собственника помещения». Иными словами, обязанность платить привязана к квартире, а не к человеку. Поменялся собственник — вместе с квартирой к нему перешла и обязанность по взносам, включая накопленный долг.

Авторы законопроекта настаивали на другом подходе. В пояснительной записке они писали: «С точки зрения персональной ответственности задолженность по взносам должна сохраняться за тем лицом, у которого она возникла, а не переходить автоматически к новому собственнику». То есть депутаты предлагали разделить долг и квартиру: продавец отвечает за свои взносы, покупатель — только за будущие.

Риски для покупателя: долг переходит вместе с квартирой

Отклонение законопроекта сохраняет текущий порядок. При покупке жилья на вторичном рынке новый собственник получает не только квадратные метры, но и все долги по капремонту, которые числятся за помещением. Проверить их можно — например, запросив у продавца квитанции или выписку из лицевого счёта в фонде капремонта. Но если долг обнаружится после сделки, взыскивать его будут с вас.

На практике покупатель становится должником перед региональным оператором или ТСЖ, даже если сам никогда не пользовался квартирой. Сумма может быть небольшой, а может накопиться за несколько лет — всё зависит от того, как платил продавец. Закон не делает исключений для добросовестных покупателей.

Для ипотечных заёмщиков ситуация осложняется тем, что банк при одобрении кредита проверяет обременения и долги по коммунальным платежам. Если задолженность по капремонту большая, это может повлиять на оценку объекта. Впрочем, единого правила тут нет — каждый банк оценивает риски по-своему. О том, как банки проверяют объект залога, мы разбирали в материале о прогнозе ДОМ.РФ по рыночной ипотеке.

Как проверить долги по капремонту до сделки

Полностью обезопасить себя от перехода долга нельзя — закон стоит на стороне фонда капремонта. Но риск можно снизить. Вот несколько шагов, которые имеет смысл сделать до подписания договора:

• Запросить у продавца справку о состоянии лицевого счёта по капремонту. Её выдаёт региональный оператор или управляющая компания.
• Проверить квитанции за последние годы — иногда долг скрыт в мелких недоплатах.
• Включить в договор купли-продажи пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие задолженности, и прописать ответственность за нарушение.
• Если долг найден, договориться о снижении цены на его сумму или о погашении до сделки.

Эти меры не отменяют обязанность нового собственника платить по счетам, но помогают переложить финансовые потери на продавца — через суд или через скидку. В случае с ипотекой стоит заранее обсудить с банком, как он отнесётся к обнаруженной задолженности. Подробнее о том, как меняются условия кредитования, мы писали в материале о падении заявок на семейную ипотеку.

Пока законопроект отклонён, но тема может вернуться. Депутаты уже обозначили свою позицию, а профильный комитет — свою. Для покупателя это означает одно: при выборе квартиры стоит внимательно смотреть не только на цену и ремонт, но и на историю платежей за капремонт.