Ипотека в октябре упала вдвое: разбор причин и что делать заёмщику

В октябре 2026 года российские банки выдали ипотечных кредитов на 308 млрд рублей. Месяцем ранее объём был рекордным — 608 млрд. Число сделок за октябрь сократилось на 40%, это минимум с июня 2025 года. Почти двукратное падение — не сигнал обвала рынка, а следствие того, что часть спроса реализовали заранее. Сильнее всего просели программы, которые работают при участии государства.

Сентябрьский рекорд забрал часть будущего спроса

Механика простая. Условия семейной ипотеки для заёмщика определяет государство. Когда становится известно, что они меняются, у людей появляется окно: оформить кредит по старым правилам. В сентябре это окно закрывалось, и заёмщики поспешили. Валерий Тумин, который возглавляет направление рынков России и СНГ в Фам Пропертис, объясняет октябрьское падение именно сентябрьским всплеском: люди стремились успеть с семейной ипотекой, пока не изменились условия. Часть будущего спроса реализовали заранее — поэтому спад после пика был ожидаемым.

Сравните: 608 млрд рублей в сентябре и 308 млрд в октябре. Если бы рынок просто просел без предварительного всплеска, картина выглядела бы иначе. Здесь мы видим перераспределение сделок между двумя месяцами, а не исчезновение спроса. Тумин не считает, что интерес к ипотеке упал вдвое: он связывает сокращение с изменением льготных условий.

Кого коснулись новые условия и что делать тем, кто не успел

Новые параметры семейной ипотеки оказались менее выгодными для некоторых семей. Реакция домохозяйств предсказуема: часть отложила покупку, часть начала искать жильё дешевле — чтобы платёж оставался посильным. Программа адресная, она рассчитана на семьи с детьми. Переход к новым условиям идёт с трудностями: семьям приходится менять планы, банкам и застройщикам — привыкать к другому спросу.

Что можно сделать прямо сейчас? Пересчитайте бюджет не по максимальной сумме кредита, а по платежу, который вы готовы вносить каждый месяц. Посмотрите, не подходит ли вам другая программа с господдержкой или ипотека на общих условиях: как показывает предварительная оценка ДОМ.РФ, с июня объёмы рыночной ипотеки держатся приблизительно на одной отметке. Если вы планировали покупку в новостройке, учитывайте, что застройщики тоже адаптируются к новому спросу: мы разбирали, как падение рентабельности девелоперов может отразиться на ценах и условиях сделок.

Почему рынок не оздоровился автоматически

Сокращение выдач само по себе не делает кредиты надёжнее. Тумин подчёркивает: важны критерии одобрения и то, какая сумма остаётся в распоряжении семьи после того, как внесён очередной платёж. Если банки не станут ради объёмов одобрять кредиты людям с чрезмерной долговой нагрузкой, новых рисков будет меньше. Но прямой связи «меньше выдач — здоровее портфель» нет.

Отдельно о росте доли рыночной ипотеки. Его не нужно автоматически считать плюсом: высокая ставка означает более тяжёлый платёж для заёмщика. Тумин советует следить за кредитами, оформленными в сентябре. Спешка перед изменением программы не означает, что заёмщик будет плохо платить, — это покажет время. Смотреть надо и на сумму просрочки, и на то, какую часть она занимает в портфеле: когда новых кредитов становится меньше, доля просрочки может расти даже без резкого ухудшения ситуации.

Как оценить последствия через год-полтора

Как переход к новым условиям отразился на банковских портфелях, станет яснее через год-полтора. Пока говорить, что октябрьское снижение уже оздоровило рынок, рано. Тумин поддерживает подход, при котором устойчивость важнее рекордов: задача государства — помогать тем, для кого предназначена программа, а не добиваться рекордных выдач каждый месяц. Более адресная поддержка — правильное решение.

Для читателя это означает следующее. Если вы планируете ипотеку, ориентируйтесь не на месячную статистику выдач, а на свой бюджет и на условия программы, под которую подходите. Если вы уже взяли кредит в сентябре, следите за платёжной дисциплиной: спешка при оформлении сама по себе не создаёт проблем, но и не отменяет ответственности. И ещё один момент: сокращение числа сделок на 40% — это минимум с июня 2025 года, рынок вернулся к уровню более чем годичной давности. Тем, кто ждёт «дна» и планирует войти в сделку, полезно знать, что крупные банки расширяют онлайн-ипотеку на дома с участком — выбор объектов не ограничивается новостройками.

Главный результат, к которому стоит стремиться, — чтобы помощь получали нуждающиеся семьи, а ипотека оставалась посильной не только в момент покупки, но и в последующие годы.