Продажа квартиры без НДФЛ: сроки владения и исключения от ФНС

Федеральная налоговая служба перечислила условия, при которых доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ. Главный критерий — сколько времени жильё было в собственности. Но есть и исключения: в некоторых случаях налог не платят раньше срока или вообще без оглядки на него.

Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог

По общему правилу минимальный срок владения жильём составляет пять лет. Продаёте раньше — доход облагается НДФЛ. Для ряда ситуаций срок сокращён до трёх лет. Это квартиры, которые собственник получил как наследство или как дар от родственника по близкой линии, приватизировал, оформил по договору ренты с пожизненным содержанием, получил от личного фонда.

Отдельное основание — если проданная квартира была единственным жильём собственника. Жильё считается единственным, если на дату продажи ни у владельца, ни у его супруга нет в собственности других квартир, комнат, жилых домов или их частей. Объекты, купленные в течение 90 дней перед продажей, в расчёт не берутся.

Регионы вправе сокращать минимальный срок владения вплоть до нуля — как для всех налогоплательщиков, так и для отдельных категорий или видов объектов. В некоторых субъектах продать квартиру без налога можно сразу после оформления собственности.

Когда налог не возникает даже при коротком сроке владения

Даже если вы владели квартирой меньше минимального срока, налог может не возникнуть по двум причинам. Первая — цена сделки. Если квартира стоит до 1 млн рублей, доход полностью покрывается имущественным налоговым вычетом, и НДФЛ платить не нужно.

Вторая — продажа по цене приобретения. Налог не начислят, если квартира продана за сумму, за которую была куплена, и эта сумма составляет не менее 70% её кадастровой стоимости. Правило защищает от занижения цены в договоре.

При оспаривании сделок покупатели всё чаще доказывают добросовестность через суд — по теме мы разбирали, как проверить объект перед покупкой.

Семьи с двумя и более детьми: освобождение без срока владения

Семьи, в которых двое и более детей, могут не платить НДФЛ при продаже квартиры независимо от того, как долго она была в собственности. Но нужно одновременное выполнение нескольких условий.

• Возраст детей — меньше 18 лет, а если они учатся очно, то меньше 24 лет.
• Кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн рублей.
• Новое жильё куплено в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года.
• Общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья выше, чем у проданного.
• На момент продажи семья не владеет более чем половиной другого жилья, площадь которого больше площади нового объекта.

Если хотя бы одно условие не выполнено, освобождение не применяется. Например, при покупке нового жилья меньшей площади налог придётся заплатить.

Как подтвердить право на освобождение и что учесть

Освобождение от НДФЛ не требует отдельного заявления — достаточно подтвердить срок владения и основания. Для этого подойдут выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве или дарственная. Если продажа попадает под исключение для семей с детьми, потребуются документы на детей, на проданное и новое жильё, а также подтверждение даты покупки.

Налоговая декларация при освобождении не подаётся, если доход полностью покрывается вычетом или попадает под льготу. Но если вы не уверены в своём праве, лучше свериться с актуальными разъяснениями ФНС или обратиться за консультацией.

Для семей с детьми, планирующих улучшить жилищные условия, может быть полезен материал о материнском капитале в 2026 году — он помогает покрыть часть расходов на новую квартиру.