Комбо-ипотека по семейной программе: как снизить ставку и что изменилось

С 1 октября действуют уточнённые правила семейной ипотеки. Заёмщиков чаще всего интересует, можно ли пересмотреть условия комбо-кредита: часть суммы в нём оформлена по льготным 6%, часть — по рыночной ставке. Эксперты сервиса спроси.дом.рф разобрали восемь типовых ситуаций. Рефинансирование комбо-ипотеки возможно, но снизить получится не всю ставку.

Какие части комбо-ипотеки пересматриваются при рефинансировании

Комбо-кредит устроен так: часть суммы выдана по программе семейной ипотеки под 6%, остаток — по рыночной ставке банка. При рефинансировании пересматривается только рыночная часть. Льготная остаётся неизменной — 6% по условиям программы.

Подать заявление можно, и банк пересчитает рыночный сегмент. Но ждать снижения всей ставки до 6% не стоит: льготную долю фиксирует субсидия, и банк не вправе её изменить. Если рыночная часть составляла, например, 18%, после рефинансирования она может стать ниже. Итоговая переплата сократится, но не до уровня полностью льготного кредита.

Тем, кто планирует вернуть часть процентов через налоговый вычет, стоит учитывать: при комбо-кредите вычет считают по фактически уплаченным процентам. По теме мы разбирали, как вернуть до 1,1 млн рублей по ипотеке — это может частично компенсировать расходы.

Когда льготную ставку 6% не удастся понизить до 4%

Отдельный вопрос — многодетные семьи с кредитом по семейной ипотеке под 6%. Если в семье пятеро детей, рефинансировать такой кредит ради ставки 4% нельзя. Льготная часть остаётся на уровне 6%.

Снижение до 4% возможно в другом случае: кредит полностью погашен и в семье появился ещё один ребёнок. Тогда можно оформить новый кредит на других условиях. Правило касается кредитов, полученных с 23 декабря 2023 года.

Есть и исключение. Если в семье пятеро детей, каждому из которых больше 7 лет, и при этом один имеет инвалидность, ставка остаётся 6%. Число детей и регион проживания на неё не влияют.

Как оформить ставку 2% или 4% сразу при выдаче кредита

Другая ситуация — в семье с пятью детьми есть ребёнок младше 7 лет и ребёнок-инвалид. Тогда ставку 2% или 4% можно получить сразу при заключении кредитного договора. Конкретный процент зависит от региона.

Возможность снизить ставку зависит от состава семьи и возраста детей. Если подходящей категории нет, рефинансирование комбо-кредита уменьшит только рыночную часть, но не затронет льготные 6%.

Тем, кто рассматривает рыночную ипотеку как альтернативу или дополнение, полезно следить за ставками банков. Например, Севергазбанк снизил ставки по рыночной ипотеке с 1 октября — такие изменения могут влиять на условия рефинансирования рыночной части комбо-кредита.

Пошаговые действия заёмщика с комбо-кредитом

• Уточните в банке, какая доля кредита оформлена по льготной ставке, а какая — по рыночной. От этого зависит, какую часть получится пересмотреть.
• Подайте заявление на рефинансирование, если рыночная ставка выше текущих предложений банков. Льготная часть останется 6%.
• Если в семье пятеро детей и есть ребёнок-инвалид, проверьте, попадаете ли вы под условие ставки 2% или 4% при новой выдаче. Это зависит от возраста детей и региона.
• При планировании досрочного погашения учитывайте: полное закрытие кредита и рождение ещё одного ребёнка могут открыть путь к новой ставке 4%.

Решение о рефинансировании каждый принимает сам, взвешивая текущую нагрузку и будущие выплаты. Главное — понимать: льготная часть ставки по семейной ипотеке защищена от изменений, а рыночная может быть пересмотрена.