Разрыв цен на жилье: где новостройки дороже вторички в 1,5 раза

Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках жилья в России по итогам II квартала 2026 года составил 51,5%. За квартал показатель снизился на 1,0 процентный пункт. Новостройки в среднем дороже готового жилья в полтора раза.

Больше всего первичка опережает вторичку в Астраханской области — разрыв достиг 96,8%. Почти вдвое. При этом есть регионы, где картина обратная: в шести субъектах вторичное жилье дороже новостроек. Самый заметный пример — Краснодарский край, где разрыв в пользу вторички составил 11,7%.

ЦБ также обновил статистику по ипотечному рынку. Всего в России работает 360 банков, из них ипотеку с господдержкой выдают 45. За квартал число таких кредиторов не изменилось.

Где новостройки дороже вторички, а где наоборот

Средний разрыв в 51,5% — федеральная цифра, за которой скрываются противоположные региональные тенденции. В Астраханской области новостройки почти вдвое дороже вторичного жилья: 96,8% — максимальное превышение в стране. Покупатель готовой квартиры в регионе может рассчитывать на значительно более низкий бюджет, чем покупатель в новостройке.

Обратная ситуация в Краснодарском крае: там вторичка дороже первички на 11,7%. Это один из шести регионов с таким соотношением. Для покупателя это сигнал: на юге готовое жилье стоит дороже строящегося. Причина может быть в высоком спросе на курортную недвижимость и ограниченном предложении на вторичном рынке.

Такая география объясняется локальными факторами: объемом строительства, миграцией, инвестиционным спросом. В регионах с активной застройкой первичка часто дороже из-за себестоимости и маржи девелоперов. В локациях с дефицитом нового предложения вторичка может перевешивать.

Что учесть покупателю при выборе между новостройкой и вторичкой

Разрыв в 51,5% — ориентир для тех, кто выбирает жилье. Покупатель вторички в среднем платит на треть меньше, чем покупатель новостройки. Но важно помнить о дополнительных расходах: ремонт в старом фонде, коммунальные платежи, возможные обременения. Новостройка часто требует вложений в отделку и ожидания сдачи дома.

Ипотечные программы тоже различаются. На первичном рынке доступна господдержка, которую сейчас предлагают 45 банков. На вторичном — в основном рыночные ставки. Это может сократить или увеличить фактическую разницу в переплате. Перед решением стоит сравнить не только цену квадратного метра, но и полную стоимость кредита.

Если разрыв в регионе превышает средний, например как в Астраханской области, это может говорить о перегреве первички или недооценке вторички. Там, где вторичка дороже, как в Краснодарском крае, стоит проверить, не завышены ли цены на готовое жилье из-за ажиотажного спроса. Окончательный выбор зависит от ваших целей: переезд, инвестиция или сохранение средств. Подробнее о том, как устроены ипотечные программы и какие подводные камни бывают, мы разбирали в материале о новых правилах с 1 сентября.