Почему вторичное жилье дорожает быстрее новостроек

В России стоимость квадратного метра на вторичном рынке растет значительно быстрее, чем в новостройках. Согласно данным ЦБ, в первом квартале 2026 года цена за метр в готовом жилье увеличилась на 10,4% по сравнению с четвертым кварталом 2025-го, а в новостройках — только на 2%. Причиной такого разрыва стал переток спроса: интерес к готовым квартирам за год вырос на 45%, тогда как к новостройкам снизился на 17%.

Куда уходит спрос

Изменение покупательского поведения вызвано снижением ипотечных ставок. Льготные программы на новостройки потеряли привлекательность, и часть семей переключилась на готовое жилье. Как отмечают в Freedom Global, высокие ставки и жесткие требования банков негативно влияют на ипотеку и спрос на первичном рынке. Застройщикам приходится искать альтернативы, например, рассрочку, которая может стать запасным вариантом продаж.

В то же время ожидается ужесточение семейной ипотеки. Если осенью будет принят закон о дифференцированной ставке, семьи с одним ребенком, вероятно, станут чаще оформлять обычные кредиты на готовое жилье. Сейчас ставка 9–10% годовых по льготному займу почти сравнялась с рыночной, поэтому стимул покупать новостройки ослабевает.

Что дальше с ценами

Вторичное жилье может подорожать еще сильнее из-за ожиданий изменений в семейной ипотеке. Однако точные прогнозы делать сложно: динамика зависит от решений по льготным программам. На фондовом рынке девелоперы уже реагируют на новости: бумаги SMLT выросли на 4,6%, PIKK — на 2%. Freedom Global сохраняет целевую цену по акциям ЛСР на уровне 900 руб. с рекомендацией «покупать», по ПИК — 640 руб. с рекомендацией «держать».

Для покупателей это означает, что выбор между новостройкой и готовым жильем становится все более рациональным. Раньше льготная ипотека делала первичку очевидно выгоднее, но теперь разница в ставках стирается, а цены на вторичку растут быстрее. При выборе объекта стоит учитывать не только цену метра, но и доступность кредита.